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土地:建ぺい率と容積率

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土地:建ぺい率と容積率

【必読】建築基準法『建ぺい率と容積率』

建ぺい率(建蔽率)って?

「建ぺい率」は敷地面積に対する建設面積の割合のことを言います。

建ぺい率(%)=建築面積(平方メートル)÷敷地面積(平方メートル)×100

上記の計算式で算出することができます。
土地探しをしていく中で希望の地域が決まったら各市町村の都市計画を確認してみましょう。都市計画を確認するとその場所がどの用途地域に指定されているかなどの細かな情報が確認できます。土地によっては用途地域の中間に位置していて、どちらが適応されるか線引きが難しいケースがありますので、その場合は行政に必ず確認をとる必要があります。

「用途地域」の建ぺい率での目安ですが

  1. 第一種低層住居専用地域  30%~60%
  2. 第二種低層住居専用地域  30%~60%
  3. 第一種中高層住居専用地域 30%~60%
  4. 第二種中高層住居専用地域 30%~60%
  5. 第一種住居地域      50%~80%
  6. 第二種住居地域      50%~80%
  7. 準住居地域        50%~80%
  8. 田園住居地域       30%~60%
  9. 近隣商業地域       60%・80%
  10. 商業地域         80%
  11. 準工業地域        50%~80%
  12. 工業地域         50%・60%

上記のように用途地域によって建ぺい率が設定されています。

例えば「建ぺい率」80%と決まっている100㎡の土地ならば敷地面積の80%に当たる80㎡(およそ24.2坪)の建築面積が認められるのです。

※建築面積とは、建築物の外壁、柱の中心線で囲まれた部分のことを意味します。「建物を真上から見下ろしたときの面積」になります。
屋根付きの車庫は建築面積に含まれるので注意が必要です。

容積率って?

「容積率」は敷地面積に対する延床面積(各階の面積の合計)の割合のことを言います。

容積率(%)=延床面積(平方メートル)÷敷地面積(平方メートル)×100

★ちなみに玄関ポーチ・吹抜け・バルコニー・ロフト・地下室の一部などは、延床面積に含まれません。お得ですね!!

容積率の目安ですが

  1. 第一種低層住居専用地域   50%~200%
  2. 第二種低層住居専用地域   50%~200%
  3. 第一種中高層住居専用地域  100%~500%
  4. 第二種中高層住居専用地域  100%~500%
  5. 第一種住居地域       100%~500%
  6. 第二種住居地域       100%~500%
  7. 準住居地域         100%~500%
  8. 田園住居地域        50%~200%
  9. 近隣商業地域        100%~500%
  10. 商業地域          200%~1300%
  11. 準工業地域         100%~500%
  12. 工業地域          100%~400%

上記のように容積率は設定されています。
前述の土地で容積率を100%と仮定すると延床面積は100㎡になります。その100㎡に対して各階の床面積を配分して建築プランを作っていくわけです。

建ぺい率と容積率の緩和措置

建ぺい率の緩和措置

建ぺい率には緩和措置があり、以下2つのときは建ぺい率を10%プラスすることができます。

①    特定行政庁が認めた角地の場合
②    防火地域で耐火建築物等、または準防火地域で準耐火建築物等の場合

上記の条件を満たしたときは建ぺい率が10%アップできます。この10%が間取りの可能性を拡げることがありますので要確認です。

容積率の緩和措置

厳しい容積率も緩和されることがあります。道路幅員が15m以上の幹線道路とつながっており、道路幅員が6m~12m未満のときは、「広い道路に面している」と考えられ、容積率も緩和されることがあります。それほど多いケースではありませんので、あまりあてにしない方がいいかもしれません。

土地探しをする際には地元に密着した工務店ハウスメーカーに相談して見ることが理想の土地にであう第一歩です。遠慮しないで、相談してみましょう。


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