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土地探しで知っておきたい位置指定道路

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土地探しで知っておきたい位置指定道路

土地探しを行く中で、もともと大きな土地を何棟かに区画を分けて家を建てたんだろうなという土地にであったことがありませんか?

建物を建てるためには「接道義務」が設定されていることは、土地探しや注文住宅を調べていると耳にするものです。

接道義務とは:「建物を建てる場合、建築基準法上の道路に2m以上接している」ことを意味します。

「建築基準上の道路に2m以上接している」ここがポイントですね

皆さんそれぞれに理想の土地の基準がある中で、やっとであった土地がちょっと奥まったところにある土地の時、そんなときに注意が必要になります。

その土地に接している道路は「公道」ですか?それとも「私道」ですか?土地を管理している会社に必ず確認をしてみてください。もし「位置指定道路」ですと回答があったときにはしっかり確認をしていくこと必要になります。ではこの「位置指定道路」っていったい何なのか確認をしてきたいと思います。

位置指定道路

位置指定道路は「私道」の一つです。私道の中でも、特定行政庁から指定を受けた私道が位置指定道路です。位置指定道路は建築基準法上の道路(原則として幅4m以上)として認められている私道で、位置指定道路に面した土地には、建物を建てることができます。ここポイントです!!

出典:太田市役所

見つけた土地の前が位置指定道路だったとしたら、今回の売地に位置指定道路の持ち分はあるのか確認が必要です。一般的なケースですと、その位置指定道路に面する土地の所有者で共有をしているケースです。例えば、建売住宅など、新しく分譲された一戸建ての接面する道路が位置指定道路の場合、その位置指定道路は共有名義になっていることが多く、この共有名義という所有形態が一般的です。

また、地主さんが所有しているケースや不動産業者が所有しているケースもあります。とにもかくにも確認が必要です。

例えば、その位置指定道路にめんして4軒の家がたっていたとします。全体を4軒の家の所有者で共同で持っている場合は、共同で持つ所有者が変更になるわけですから、残りの3名に事前に知っていただくことが後のトラブル防止になります。また掘削作業に関しても同意が必要になるわけです。他人の土地を勝手に掘削することはできませんよね。

また、4軒それぞれが接している道路を分筆して所有しているケースもあります。その場合新築工事の際に水道などのインフラ整備で掘削が必要になる場合にも所有者の同意が必要になります。

さらに、日常的に他人の土地を通らなければ生活が成り立たないわけですら、私道通行の承諾も必要になるわけです。

万が一、土地の売主さんと隣地の方がトラブルを抱えていたら、掘削も通行も同意を得られない可能性だってあります。

購入前に確認してきましょう!

購入する前に事前に確認しておくべきことは

「道路の所有者が誰なのか?」

「過去にトラブルはなかったのか?」

という点です。
道路の性質上、所有者以外は通行などの利用に関して権利を有していません。(共有している場合を除きますが)ですから、過去に所有者が「通行料の支払い」「妨害行為」などの、トラブルを起こしていないかも確認しておきましょう。
さらに、所有者とのトラブルにならないためにも、日頃から良好な関係を築いておくこともとても大切です!!

さらに、私設の水道管などのインフラ設備がないか確認しておきましょう。

道路には水道管や下水管などが埋められていますが、これらが「私設管」なのか「公設管」扱いなのかも、確認しておくと良いでしょう。
公設管の場合は、維持管理を行政または公共団体が行うので、補修などの費用は発生しません。
対象道路が私設管の場合は、維持管理は所有者が行うことになりますので、補修などの費用負担が発生します。注が必要です。

まとめ

購入前に位置指定道路のことを知っておけば、

本当にその土地を買うべきなのかという1つの判断基準になります!!

共同名義であればトラブルは起きにくいですが、所有者の人数や飛び地になっていないかなど、知らないままだと思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
一生に一度の高額な買い物が土地です!

住んでから快適に暮らせるよう事前に確認できることは納得がいくまで何度でも確認しておくことをおススメします。

HOUPARKにモデルハウスを公開中の工務店・ビルダーさんは土地探しからの注文住宅に関してもプロフェッショナルですので、気軽に相談してみてくださいね。

ぜひ続けてお読みください

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