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注文住宅～親が所有する土地の注意点～

お役立ちコラム

注文住宅～親が所有する土地の注意点～

2021年12月25日

「空き家」が問題になる近年において、両親や祖父母が所有している土地に新たに注文住宅を建築するケースも増えてきています。
このようなケースで注意をしなければいけないことは何なのでしょうか

土地はタダで借りてもいいの？

ご両親や祖父母から使っていない土地だからOOの好きなように「土地を使っていいよ。」と言われれば、こんなにありがたいことありません。しかし、、、

【土地をタダ借りてもいいのでしょうか?】

「子供や孫なんだから、タダで問題ないでしょ! 固定資産税は使わせてもらうのだから不安してもいいけれど。」このように考える方が多いのではないでしょうか？　まったくのタダはやっぱりちょっと申し訳ない、気持ちとして少しくらい賃料を支払うことも考えられますよね。

正解は、

親土地をタダで借りることは問題ありません。

そして、まったく逆に相当の権利金と地代をきちんと支払うことも問題ありません。問題は「贈与税」と「相続税」です。

土地を借りて、新築をする時にまず押さえておきたい税金は大きく二種類。
「贈与税」と「相続税」です。

まず「贈与税」についてみていきましょう。

土地を無償で借りることを「使用貸借」といいます。この場合、金銭の授受がないことが大事です。

使用貸借の場合は贈与とみなされないので「贈与税」も掛かりません。逆に中途半端な額の地代を支払うと「使用貸借」とは認めてもらえず「賃借権」という権利が発生。

その「賃借権」を不当に安い金額（≒相場より安い地代）で得ているものとされます。

相場の権利金や地代より安価となる支払い金額は贈与とみなされてしまいます。

ご両親などに「気持ち」と支払った地代が、思わぬ課税対象になることもありますから要注意！！

次に「相続税」です。先ほど土地をただで使用することで、贈与税がかからない、というご案内をしました。

子供が権利金・地代も支払わず「使用貸借」とした場合、賃借権が発生しないことから贈与とはみなされません。

では相続の時はどうでしょう。

通常、他人（第三者）に貸借している土地であれば、権利金や地代を受け取ることが当然ですよね。

そうすると当然借地権が発生し、土地の相続税評価は下がります。

土地の評価額に対して税率ががけられるわけですから、評価が下がれば相続税も低く抑えられます。

しかし、使用貸借の場合は、借地権が発生しているとはみなされないわけですから、両親などが所有している土地として評価することになるため、相続税評価額も高額になりがちです。

話が難しくになるのでここには詳しいご案内はさけますが、「借地は自用地よりも相続税評価が低い」ことは覚えておいておくといいでしょう。

「親の家に土地を建てる」場合、気にしなければならないのは税金だけではありません。

ローンを組む時も注意が必要です。

また「どんな家を建てる?」「どこに頼むのがいい?」「そもそも家を建てる時、ほかの人はどんなことを気にする?」など、なんとなく気になっているけれど、どこに聞いたらいいかわからない！　

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