建物付き土地で注意したい７つのこと

土地探しをしていくと出会うことがある、建物付き（古家）土地を購入しようと検討をしたことはありませんか？

中古住宅とはことなり建物自体に価値はないものとして価格が設定されています。

つまりリノベするも解体するも買主次第ということになります。

今回の記事でわかること

★建物付き土地を購入検討する際の注意点
★建物付き土地を購入するメリット

土地境界線の確認は必須

まず最初の注意点です。

建物付き土地にたっている建物は、少なく見積もっても20年以上建築されてから時間がたっています。

築20年以上の建物は古家とのいわれ、建物自体に価値はないと判断されることが多くなります。

現在が令和5年の20年前というと平成15年となります。

平成25年省エネ基準の改正よりも前の建物になりますので断熱性能に関しても現在の基準より劣ると言わざるを得ない可能性が高いです。

購入を検討する土地に関して、土地境界画定図や測量を実施して隣地との境界を確定させることが必要になります。

実は古くから家屋が立ち並ぶ土地は、隣地との境界を明確に定めていなかったり、境界画定図より土地が狭い・広いや隣家が越境していたりなどの様々なトラブルの原因になることもありますので、不動産業者さんに十分な確認が必要です。

測量を行う際に買主負担ということもありますので十分に注意が必要です。

解体費用は買主負担

現在たっている建物の解体に関しては、買主負担での解体になります。

この解体費用って一般では全く費用面想像できませんよね。

注文住宅を請け負ってもらう工務店・HMがきまっているなら、解体業者さんを紹介してもらうことも可能になります。

解体から新築までを一括で請け負ってもらいケースが多い傾向にあります。

解体をするためには重機の搬入、経路の確保、さらには隣地への騒音対策、アスベスト対策など様々な要素で費用は後世されていますのでご注意ください。

解体も専門業者さんもありますので、買主自信で見積もりをとってみるとどのくらいの費用感なのかを理解することができるでしょう。

解体工事、周辺住民へ気配り

解体費用に関しての注意点を前述しましたが、周辺とのトラブルに関して深堀りが必要になります。

皆さんも防音とかかれたシートに囲まれ、重機をつかって大きな音を立てている様子を何度も見たことがあると思います。

「騒音」「振動」「迷惑駐車」「清掃・ゴミ」「トイレ」などの問題が発生することがあります。

自分で探した業者さん、紹介をしてもらった業者さん、

土地の潜む影

既存の建物があると、地盤調査ができないのも注意点のひとつです。

地盤調査をした結果、「埋没物」が見つかることが稀にあります。

埋没物が文化財などだと建築自体がストップしてしまうのですが、古い建物の場合ですと文化物を見つけたのにそのまま埋めたままにして建物を建ててしまうこともあったようです。

また、1980年以降になると住宅を建築する際には地盤調査をおこない改良工事をすることが多くなっていきました。

その当時どのような改良工事を行ったかはわかりませんが、柱状改良を行った杭が見つかることもあります。

さらに、厄介なのは井戸です。

この井戸に関しては神社にお願いをしてお祓いをしてもらう必要があります。井戸があったいうことは・・・つまり地盤も心配になりますね。

こんなトラブルにならないようにするための方法は、地下埋没物がの有無にかんしての確認を行い告知内容として契約書に組み込んでもらうことです。

告知内容は埋没物の有無、埋没物があった場合の取り扱いを明文化しましょう。

上下水道引き込み、給排水管の老朽化

地域によりますが、古い住宅においては汚水用浸透桝のままになっていることもあるので上下水道につながっていたとしても途中の桝や配管が老朽化していることがあります。

配管には、以前は主流であった鉄管は15～20年が耐用年数になります。

ステンレス製は30～40年、硬質ポリ塩化ビニル管は20～25年といわれています。

減価償却上の”耐用年数”は水道管の場合約40年といわれいますのでご注意いただければともいます。

既存の住宅築30年の配管リフォームだと25万円前後の費用が掛かるようですのでそのくらいの費用は建て替えのさいの交換費用に掛かると考えておいた方がいいでしょう。

契約不適合責任の免責

民法において「契約不適合責任」が定められています。

契約不適合責任とは、あらかじめ目的物に対して取り決めた種類や品質・数量に関して、契約内容に適合しない引き渡しを行った場合につき、売り主側で負担する責任を指します。

かつて、民法においては瑕疵担保責任とされていた契約不適合責任は、20年4月施工の改正後民法で定められた制度となっており、債務不履行責任の一つとなります。

ただし、対応年数を経過した建物⇒木造住宅は22年を経過したものたっていた場合には契約不適合責任を免責でいるケースがありますので注意が必要です。

解体後に判明した非滅失登記建物

埋没物に関して告知事項に明文化をおススメしました

住宅の敷地には「地名・地番」が振り分けられているのは土地を購入することがない限り目にすることがないかもしれません。

これは一般的な住所とはことなり法務局が定めた住所なんです。

この「地名・地番」は一つの土地だから地番が一つなわけでなく、複数の土地がまとまって一つの敷地になっていることもあります。

そこで建物付き土地の購入を検討される場合には一度法務局で購入を検討している土地の「地番」を業者へ確認して調べてみて下さい。

過去にあったトラブルに実際にたっていない建物が登記されたままのケースがあります。これは、現在たっている建物を建築した際に、前に立っていた建物の滅失登記をしなかったためにおこるトラブルです。滅失登記をする必要があるわけですが、所有者の所在が不明だったり、第三者で連絡をとれないケースなどが発生してしまうことがあります。通常の不動産取引においては、業者が仲介をする際に詳細に土地に関して調査を行うのでこんなトラブルはおこることはないのですが、地主さんから直接契約で購入などのケースで起こってしまうことがあります。

まとめ

今回は建物付き土地の注意点を7つ分けてまとめました。

土地探しをしていく中で出会った際には7つの注意点を意識して業者さんと上手に交渉をして理想の土地を購入してください。