【土地】地盤改良工事費用は予算に必須？！

2021年09月03日

注文住宅建築用の土地を取得した後、忘れがちな費用として『地盤改良工事費用』があります。土地を購入する際に必ず土地の売主に地盤改良工事が必要になる地盤なのかを確認することをおススメします。

地盤改良工事は、事前に行う地盤調査の結果によって不要となる場合もあれば、必要となる場合もあります。そのため、注文住宅を建築する場合は工事費用を念頭に置いておかなくてはなりません。

地盤改良工事の概要や行うべきケースから、各工事内容のメリット・注意点と費用相場をお伝えしたいと思います。知っていて損は絶対にありません。

地盤改良工事とは？

地盤改良工事とは、建物が沈んだり傾いたりするトラブルを防ぐために、あらかじめ地盤へ補強を施す作業のことです。

何の問題もないように見える土地であったとしても、実際は建物を支える十分な力がない場合もあります。弱い地盤の上に住宅を建てると、長い時間の中でつれ家が沈んでしまうリスクがあります。そのためにも地盤改良工事は慎重に検討しなければなりません

工務店・ビルダー（住宅施工会社）は、2007年より住宅瑕疵担保責任保険への加入もしくは保証金の確保が義務化されました。保険加入の条件のひとつに地盤調査報告書の提出が含まれている関係から、多くの住宅施工会社が地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事も行っています。更地ではなく、現状古屋が土地に建っている土地を購入する場合には注意が必要です。更地の場合は、売主が地盤調査を行っている可能性がありますが、古屋付の土地の場合は調査は困難ですので購入の際に売主と交渉をしてみてもいいかもしれません。

地盤改良が必要な土地って？

地盤調査自体は、住宅瑕疵担保責任保険の関係で間接的に義務化されている状態です。しかしながら、地盤改良工事自体は義務化されてはいませんので土地の状態によっては工事の必要がないケースもあります。

では、地盤改良工事が必要な土地はどんな土地なのでしょうか？？

①「軟弱地盤」

地盤調査では、地耐力（建物を支えることのできる強さ）が計測され、基準値を超えていなければ軟弱地盤と判断されます。

一般的な調査方法は、スウェーデン式サウンディング試験（SS試験）と呼ばれ、人の手でドリル状のスクリューを回転させる簡易的なものです。ドリルの回転数や感触を元に計測された数値「N値」が、土質ごとの基準を超えているかどうかで判断します。

【N値】とは

標準貫入試験（JIS A 1219）によって求められる地盤の強度等を求める試験結果（数値）である。標準貫入試験値とも言う。その定義は『質量63.5±0.5キログラムのドライブハンマーを76±1センチメートル自由落下させて、ボーリングロッド頭部に取り付けたノッキングブロックを打撃し、ボーリングロッド先端に取り付けた標準貫入試験用サンプラーを地盤に30センチメートル打ち込むのに要する打撃回数』である。

スウェーデン式サウンディング試験
　　　　　　　　からN値への換算式
　砂質土：換算N値＝2Wsw0.067Nsw
　粘性土：換算N値＝3Wsw0.050Nsw

「Wsw」は荷重（おもりの重量）、「Nsw」は貫入量1m当たりの半回転数を表します。スウェーデン式サウンディング試験から算出された換算N値は、標準貫入試験での打撃回数N値に相当する測定値として扱われます。

軟弱地盤と判定される値は
　　　　　砂質土換算：N値５
　　　　　粘性土換算：N値３

上記の数字以下は軟弱地盤とされ、地盤改良工事が必要です。

②地歴

歴史的・地理的に、地盤の強化が必要と判断されるケースもあります。たとえば下記の経歴を持つ土地です。

埋立地（河川・湖沼・池など）
過去に陥没した例がある
近隣に液状化などの前例がある

地盤調査は、前述したスウェーデン式サウンディング試験（SS試験）など土地を直接調査するほか、過去の資料や近隣の状況などの確認も含みます。

古地図や土地条件図など資料で「元はどのような土地か」を確認し、総合的に判断します。軟弱地盤の可能性があると判断されれば、機器を使用した詳細調査や地盤改良工事が必要です。

地盤改良工事の種類

地盤改良工事は①表層改良工法②柱状改良工法③鋼管杭工法の代表的な3つの工法があります。土地の状態や面積などによって最適な工法は異なるため、地盤改良工事を行うときは軟弱性のみではなく、土地の状態を多角的に見て判断することが重要です。

①表層改良工法

軟弱だと思われる地盤が深度2メートル以下の時に行われる工法です。工事にかかる日数は1日～2日程度で、工事費用は1坪あたり2万円程度が相場になります。

②柱状改良工法

軟弱だと思われる地盤が2メートル～8メートルのときに行われる工法です。地中にコンクリートの柱を建てる工法で工期は1週間程度で、工事費用は1坪あたり5万円程度が相場になります。

③鋼管杭工法

地中に鉄製の杭を打ち込む工法で深度30メートルまで打ち込むことが可能。工期は1日～2日で完了し、費用は1坪あたり5万円～7万円が相場になります。

戸建住宅の平均坪数が３４坪といわれているので、

　　　　①だと６５万前後
　　　　②だと１７０万前後
　　　　③だと２３０万前後　　　

思わぬ費用が掛かるものですので、予算を決める際にある程度の費用を加算しておく必要があります。改良工事が必要なければ、その予算を住宅設備に回すこともできますし、新生活の新しい家具・家電購入費用に充ててることも可能です。
地盤は建物にとっても、家族の安全にとってもとても大切ですので、慎重に選んでいきましょう。

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