防火地域・準防火地域の基礎知識

注文住宅の土地探しをする中で、幹線道路や住宅密集地、市街地でぴったりの土地に巡り合うことがあります。

そんな時に注文住宅を建築する際に「土地計画法」によって指定された防火地域や準防火地域のによる制限を受けることがあります。

具体的にどんな制限がかかるのかなどを具体的にみていきたいと思います。

防火地域・準防火地域とは

まずは防火地域・準防火地域とはどんなものなのでしょうか

都市計画法に基づき「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として指定されるエリアです。

防火地域と準防火地域の違い

防火地域とは

主にターミナル駅周辺の中心市街地や主要幹線道路が指定されています。

防火地域の建物は鉄骨造りや鉄筋コンクリート造の建築物がおおく、木造建築は少ない傾向があります。

防火地域に建築される建物は【耐火建築物】にすることが義務付けられています。

耐火建建築物とは：

火災が自然鎮火するまでの間、放置されても倒壊するほどの変形や損傷がなく、延焼もしないで耐えることができる建築物

鉄筋コンクリート造や耐火被膜した鉄骨造などの耐火構造である建築物。窓等の開口部を「防火窓」「防火ドア」「防火ダンパー付き換気扇」にする必要がある。木造建築においても可能

をいいます。対象になる建物は

　◎地階を含む3層以上の建築物

　◎延べ面積が１００㎡をこえる建築物

防火地域においては上記の対象建築物以外の建物に関しては、準耐火建築物にすることが義務付けられています。

※延床面積が５０㎡以下の附属建築物で外壁及び軒裏が防火構造の物はのぞかれます。

準防火地域とは

準防火地域も市街地等の都市計画に基づいて、建物延焼の速度を遅くし市街地の防火を目的としています。

防火地域に比べて規制は緩くなっています。

準耐火建築物とは

耐火被膜した木造住宅など、防火構造ほどではないが一定の基準に適合する構造である建築物。

開口部においては耐火建築物と基準は同じ。

対象になる建物は

【耐火建築物が義務な建物】

　◎地階を除く4層以上の建物

　◎延べ面積１，５００㎡の建物

【準耐火建築物が義務な建物】

　◎地階を除く３層以下の建物で、延床面積が５００㎡こえ、かつ１，５００㎡以下の建物

２層以下で、延床面積が５００㎡以下であれば、耐火建築物あるいは準耐火にする義務はないため、木造建築も可能です。

ただ、木造にする場合には外壁及び軒裏の延焼が心配される部分に関しては防火構造とする必要があります。

「法22条区域」および「指定なし」とは

防火に関する制限がある地域に「法２２条区域」があります。

特定政令庁※が指定する地域で、火災の延焼防止を目的にすべての建築物の屋根の不燃化を義務化している区域を言います。

※特定政令庁とは、建築主事と呼ばれる建築専門の役人が置かれた自治体のことをいいます。

全国の自治体の中には防火・準防火以外の地域をすべて法２２条区域している自治体も存在します。

一方で「指定なし」とは防火・準防火指定をされていない地域のことを「指定なし」といわれいます。

防火地域と準防火地域（行政）

土地探しをする中で、この防火地域と準防火地域はどのように調べることができるかですが、各自治体のホームページに行っていただくと「都市計画」を確認することができます。

自治体によって開示の方法が異なりますのでご注意下さい。

川崎市の場合を紹介したいと思います。

「川崎市　都市計画」と検索すると

川崎市都市計画情報インターネット提供サービス⇒川崎市都市計画情報インターネット提供サービス「ご利用上の注意」のページの外部リンクへ進みます。

格子図柄が防火地域、斜線図柄が準防火地域になっています。

土地によっては防火地域と準防火地域にまたがったり、準防火地域と地域なしとまたがったりするケースがあります。

その場合には制限の受け方に違いがあります。

制限に関しては自治体の指導となりますので自治体にしっかり確認をする必要があります。

この確認を怠ってしまうと建てたい建物が建てられない、建てたものが基準外となってしまうこともありますので本当に注意が必要です。

防火地域と準防火地域の建蔽率緩和

防火地域と準防火地域において、建蔽率が「８０％以外」指定を受けた地域においては、一定の要件を受けることで１０％の緩和を受けることができます。

【緩和要件】

◎防火地域：耐火建築物を建築した場合

◎準防火地域：耐火建築物あるいは、準耐火建築物を建築した場合

まとめ

今回防火地域・準防火地域に関して今回見てきました。

防火地域・準防火地域に注文住宅を建築する際には様々な制限がかかり、建材が高くなってしまったり、デザイン面における制限をうけることありますので、総合的に判断して土地探しをしていただければと思います。