住宅ローンは繰り上げ返済はしない方が得なの？

住宅ローンを組まずに注文住宅を建てることはほとんどありません。一般的な住宅ローンの返済期間は３０～３５年と長期にわたるため、多くの方が繰り上げ返済を検討することが多いです。実際私の両親はマンションではありますが繰り上げ返済を行って定年退職を迎える前にローン返済を終わらせていました。

ローンの繰り上げ返済に関しては、実際のところタイミングや家計の状況によって避けた方がいいケースもあります。

今回の記事で繰り上げ返済の仕組み・タイミング・メリット・デメリットをご紹介したいと思います。

繰り上げ返済の仕組みは

ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期間中に毎月設定されている返済額とは別にローンの一部を返済することを言います。

毎月の返済は「元金＋利息」で返済額設定されていますが、繰り上げ返済を行うと「元金」の返済に充てられるため、本来支払いはずだった利息を軽減することができます。この繰り上げ返済には①期間短縮型②返済額軽減型の２種類があります。

①期間短縮型

期間短縮型で繰り上げ返済すると毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなり、短縮された期間に支払うはずだった利息を節約することができます。

②返済額軽減型

返済額軽減型で繰り上げ返済すると毎月の返済額が減りますが、返済期間に変更はありません。

①も②も利息を減らすことができますが、返済額軽減型は期間短縮型と比べると「利息を減らす」という面では恩恵が低いといえます。

繰り上げ返済のタイミングはいつ

繰り上げ返済のタイミングは３つのタイミングがあります

実行する時期は早い方が有利ともいわれているので１０年以内いいといわれてはいますが、ローン減税の期間もありますので見極めが必要です。

①住宅ローン控除期間終了

②金利上昇

③家計に余裕がある時

まず①の住宅ローン控除期間終了のタイミングです。基本情報を確認してみましょう。

2022年1月1日以降に住宅の取得や居住を開始した方の住宅ローン減税は、

• 住宅ローンの年末残高に対して0.7%の減税
• 控除期間13年間

住宅ローンの返済期間が10年以上あり、年末時点の残高に対して0.7%の所得税が減税されます。所得税から引き切れないときには、住民税から減税します。住民税から減税できる金額には上限があり、所得税の課税総所得金額等の5％（最高9.75万円）までとなります。

• 住宅ローン残高：2,000万円、所得税：10万円/年の場合

→減税額：14万円

　内訳）所得税から10万円、住民税から4万円

控除期間は13年間で、要件を満たせば13年間にわたって減税を受けることができます。年末時点での残高が基準になりますので控除期間中に残高を減らすことにメリットが出るかは金利も含めて確認をしっかりする必要があります。

②の金利上昇に関してですが、住宅ローンには「固定金利型」と「変動金利型」があります。固定金利型でローンを組んでいる方は変動金利型に変更が必要になってしまうので注意。変動金利型の方は金利が低い時には繰り上げ返済に資金を回さずに【貯蓄】にまわした方がいいでしょう。金利が高くなって利息があがるタイミングを日々の経済状況を見極めて返済をすることができれが恩恵が大きくなります。

最後に③の家計に余裕があるときですが、これは家族のライフイベントに大きくかかわります。お子さんが何人いらっしゃって進学のタイミングがいつなのかや共働き世帯なのかなどにも左右されます。ローン期間が定年退職をも続くような方は退職金での返済も視野にいれてもといわれています。

繰り上げ返済のメリットは

繰り返しになってはしまうのですが最大のメリットは「利息の軽減」です。

借入金額が２０００万円の場合でシュミレーションしてみましょう

元利均等方式：借入金２０００万円　金利２％　借入期間３５年

総返済額は「２７，８２５，８６１円」

利息は「７，８２５，８６１円」

月の返済額は「６６，２５２円」

住宅ローンは基本的に「元利均等方式」で組まれているので、月々の返済額は変わりませんが、返済額を占める元金を利息の割合が返済期間によって変わってくるのです。簡単にいうと、返済を始めた当初は利息の割合が高くて、返済期間が進んでいくと元金の割合が高くなっていくのです。住宅ローンシュミレーションはアプリで簡単にできるので是非確認してみて下さい。

繰り上げ返済のデメリットは

デメリットに関してですが住宅ローンを組む際には、今後３５年間の家族のライフイベントを鑑みて借入金額と期間を決めたはずです。

最初に確認してもらいたいのが「手数料」です。借りたローンを返すのに手数料を取るケースがあるので必ず確認をしてください。この手数料が高い場合は大きなデメリットになります。

次に考えてもらいたいのが「注文住宅のメンテナンス費用」です。外壁、外構、クロスなどなど３５年のローン返済期間中に必ずメンテンナンス費用が発生します。給湯器は７～１０年が耐久期間といわれていますので少なくとも２回買い替えが必要になりますし、家電の買い替えもあると思います。繰り上げ返済をすることで手元に残る資金が減ることを判断する必要があります。

まとめ

注文住宅の住宅ローン繰り上げ返済に関しては、家計への負担「利息」を減らすという大きなメリットがありますがデメリットもあることをしっかり理解することがあります。

そもそも、金利は社会情勢もあるので素人に判断ができる基準はありません。

住宅ローンに関しては、工務店・ビルダーにはFPさんがいるケースが多いですのでしっかり返済計画を相談してローンを組んで下さい。